돈이 막 생기대요

글쓴이:김원철

필자는 수업이 끝나고 나면 수강생들과 함께 자리를 하는 경우가 많이 있는데, 그곳에서 현실감이 있는 보통 투자자들의 이야기를 많이 듣게 된다.
언젠가는 한분이 이런 말을 했다.
“어디서 돈이 생기는지 잘 모르겠는데, 돈이 막 생기대요”

돈이 더 이상 생길 곳이 없는 거 같은데도, 희안하게 자꾸 돈이 생겨 투자를 계속 하게 된다는 뜻이다. 이런 말을 듣는 주변의 사람들은 부러움반, 시기반으로 그 사람을 쳐다보게 된다. ‘얼마나 돈이 많으면 저런 소리를 하게 될까, 나는 언제쯤이면 저런 사람이 될 수 있을까? 정말 그런 날이 오기는 할까?’

그런데 그 분을 좀 잘 안다면 그분이 특별한 사람이 아님을 알 수 있다. 즉, 우리사회의 소위 고소득자라고 알려져있는 전문직 종사자도 아니고, 물려받은 게 많은 사람도 아니고, 특별히 남들이 하지 못하는 재테크의 기술을 발휘할 수 있었던 사람도 아니다. 오히려 그분은 재테크에 실패해서, 아이들이 중학생이 될 무렵쯤 자신의 재산을 살펴보니, 모아두었던 돈은 모조리 까먹고, 전세금만 달랑 있는 상태였다. 그랬던 그분이 약 7~8년이 지난 지금에 와서는 이런 소리를 하게 된 것이다. 도대체 비결이 뭘까?

사실 투자에 어느정도 성공해본 사람은 이 사람의 심정을 잘 이해할 수 있다. 어느 정도 성공하게 되면, 돈이 자꾸만 생기는 경험을 하게 된다. 대표적인 것이 바로 전세금 상승이다. 전세금이 상승하게 되면, 생각지도 않은 돈이 생기는 느낌이다. 매매를 하려고 마음을 먹을땐 수익을 계산하기 때문에 내가 노력해서 얻은 돈이라고 생각을 한다. 하지만 전세금 상승 같은 것은 어차피 팔지 않으려고 했기 때문에 크게 기대하지 않았던 것인데, 전세금이 올랐다고 돈을 더 받아가라고 한다. 생각지도 않은 돈이 생기는 느낌이다.

그것뿐이 아니다. 얼마전 투자자 한분은 대출을 받았는데, 2년전에 투자한 금액의 두배를 받았다. 그것도 1 금융권에서다. 1 금융권에서 대출을 해준다는 것은, 가장 안전하다고 생각하는 선에서만 해주는 것인데, 그 안전하다는 선이 이미 자신이 투자한 금액의 두배를 넘어선 것이다. 막말로 말해서 대출 받은 돈 중 원금은 더 안전한 곳에 넣어두고, 나머지 돈을 위험한 곳에 투자하다가 다 날린다고 해도, 신용에 문제될 것이 하나도 없는 상태인 것이다. 경매로 날려도 은행돈 다 갚을 수 있다는 얘기다.

투자를 잘 해놨더니 투자한 물건이 가치상승을 하고, 자연스럽게 담보비율이 올라가다보니 이런 현상이 벌어진 것이다.

그런가 하면 또 한분은 얼마전 감격스러운 일을 겪게 되었다고 흥분에 찬 목소리로 필자를 찾아왔다. 그분이 감격스럽다는 내용인즉 이렇다. 한때 백수로 지내던 시절도 있었고, 그때는 단돈 100만원도 빌릴 사람이 없어서 눈물을 흘렸던 사람이다. 그로부터 절치부심, 안전하고 좋은 투자를 해오길 약 10여년. 이제는 어느덧 자금을 운용할 수 있게 되었는데, 갑자기 자금이 막히게 되었단다. 이미 담보대출을 모두 받은 상태라서 더 이상 대출도 받을 수 없는 상태였다. 너무 욕심을 내서 자금을 운용했나하고 후회하고 있던 중 혹시나 하는 마음에서 거래하는 은행에 문의를 했다. 그랬더니 은행에서 오히려 반가워하며 신용으로 1억원을 대출해주겠다고 한 것이다.

전문직에 종사하는 사람들은 신용만으로도 3억원정도까지 대출이 가능하고, 금리도 담보대출보다 약간 높은 정도다. 그런 사람들은 너무 부럽지만 그야말로 그건 언감생심. 그런 건 바랄 수도 없는 일이다. 한때 백수로 지내기까지 했던 그런 분에게 제 1금융권에서 신용만으로, 담보 하나 없이, 1억원이라는 거금을 빌려준다는 것은 감격스러운 일이 아닐 수 없었던 것이다. 어떻게 그렇게 되었을까? 은행을 통해 대출을 받고, 이자 잘 내고, 다른 부동산 좀 있으면 가능한 일이다.

이와 같은 이야기들은 결코 특별한 사람들의 이야기가 아니다. 이들은 모두 엄청나게 수입이 많은 사람들도 아니고, 투자에 크게 성공을 한 사람들도 아니고, 밥 먹고 맨날 부동산만 보러 다닌 사람들도 아니다. 그냥 모두 평범한 사람들이다. 다만 이들의 공통점은 오랜세월 투자를 거듭했다는 것이고, 그 모든 투자가 항상 중간 이상의 성적을 거두었다는 것뿐이다.

상담을 하다보면 조금 나이가 드신 분들은 가장 많이 묻는 것이 월세 나오는 좋은 부동산을 구입하는 방법이 없겠냐는 것이다. 물론 당장 월세가 나오는 좋은 것을 구할 수도 있을 것이다. 하지만 그것보다는 정말 높은 월세 수익을 챙기는 사람들은 오래전에 투자해두었던 부동산에서 월세 수입이 나오는 경우다. 오래 전에 사두었던 아파트인데, 전세금을 올릴려고 하니깐, 올리는 금액만큼은 월세로 받으면 어떴겠냐고 해서 ‘그까짓 몇십만원 뭐하러 받아, 귀찮기만 하지’라고 생각하기도 했지만 할수 없어서 받았던 것이다. 그런데 그것이 세월이 지나면서 월세가 올라가고, 다른 것을 투자한 것에서 나오는 월세와 합치다보니, 매달 받는 돈이 엄청나게 된 것이다.

요즘 주식시장이 난리다. 언제나 그랬지만 대중들은 화려한 곳을 좋아하고, 당장 돈 되는 것을 좋아한다. 당장 사서 당장 올라가는 것을 좋아한다. 그러나 이 화려한 주식시장에서 진짜 승리자는 몇사람이나 될까 생각해본다. 늘 그렇지만 대다수는 극소수의 고수들을 위한 들러리일뿐이다.

요즘 부동산 시장의 최대 화두는 신도시다. 정부에서는 ‘이번에야말로 투기꾼이 설칠 수 있는지 없는지 한번 해보자’는 마음으로 눈에 불을 켜고 덤벼들고 있다. 그래도 돈을 벌고 싶다는 사람들은 ‘어디 구멍 없을까?’ 하는 심정으로 그 주위를 기웃거린다.

주제넘는 말일지 모르지만 필자가 생각하기에 돈은 그렇게 버는 것이 아니다. 이런 말도 있지 않은가? 돈도 여자 같아서 쫓아가면 도망간다고.

화려한 연애생활을 구가했던 필자는 아니지만, 그 정도쯤은 알고 있다. 여자가 정말 좋으면 여자에게 쫓아오도록 해야한다. 자존심이 세서 그런다기보다는, 여자를 쫓아간다고 해도 잡을 확률이 낮기 때문이다. 그러느니 차라리 쫓아오게 하는 편이 훨씬 안전하고, 확률도 높다. 돈도 그런거 같다. 자세 안 나오게 쫓아다닐 필요없다. 쫓아오도록 해야한다.

그날 대화에서 필자는, 겉으로는 미소를 짓지만 속으론 절망스러워하고 있을 여러 초보 투자자들에게 부연설명을 했다.
“지금 갖고 있는 부동산이 달랑 하나인 경우에는 이런 일들이 캄캄하게만 느껴지지만 조금만 인내를 갖고 지내보세요. 그래서 하나만 더 늘리고, 또 하나를 늘리고… 그런 식으로 하다보면 그런 부동산이 모조리 돈을 만들어 내고 있는 것을 경험하게 될거에요”

화려한 수익 좋다. 1년에 두배 버는 거 좋다. 하지만 그것보다는 잃지 않는게 더 좋다. 그리고 가치가 점점 더 올라가서 전세금이 상승하거나, 제발 대출 좀 받아가라고 은행에서 사정 사정 하는 것이 더 좋다.

초보투자자들은 수익이 늘어나는 것에만 관심을 가진다. 하지만 고수가 되면, 본인이 레버리지를 쓸 수 있는 한계가 늘어나는 것에 더 관심을 가지게 된다.
레버리지를 높게 쓸 수 있다는 것은 좀 심하게 말하면 ‘세상 돈 다 내거’라는 말과 마찬가지다. 그렇게 되면 은행이자보다 1%만 높은 수익을 내기만 해도 된다. 중요한 것은 수익을 낼 수 있는 능력이지, 수익률이 아니다.

수익률에 집중하기보다는 수익을 낼 수 있는 능력에 집중해라. 그러면 내가 움직일 수 있는 돈은 점점 많아진다. 그리고 어느 순간에 이르면 그 돈이 불어나는 속도도 엄청나게 된다.

고수익에 군침을 흘리고 돌아다녀봐야 돌아오는 것은 상처뿐이다. 그것도 대단히 아픈 상처다. 어쩌면 다시는 사냥을 다닐 수 없을만큼 치명적인 상처를 입을 수도 있다. 그것보다는 남들 맛있는 고기 사냥한다고 창 들고 우르르 몰려다닐 때, 새로 나온 산탄총이라며 한번 써보시라고 갖다 주는 사람이 있다면 느긋하게 그늘에 앉아서 노래나 부르고 놀고 있다가, 그 앞에 먹잇감이 지나갈 때마다 한번씩 쏴서, 먹잇감을 구하는 것이 폼도 나고 힘도 덜 들고, 확률도 높지 않겠는가?

얼마 되지도 않는 돈이니깐 고수익을 쫓아다닌다고? 그러니깐 더욱더 무기를 바꿀 생각을 해아한다. 재래식 창 들고 쫓아다녀봐야 힘만 들지 제대로 된 먹잇감을 구하지도 못한다. 그렇게 하는 방법의 장점은 딱 하나밖에 없다. 외롭지 않다는 것. 나 말고 다른 사람들도 우르르 다니는 것을 좋아해서 나 같은 사람들이 많다는 것. 그것 하나밖에 없다.

무기를 바꿀려면 우선 살아남아야하고, 남들이 고기에 열광할 때 무기를 바꾸는 것에 더 관심을 기울여야한다. 그리고 한번 무기를 바꾸게 되면, 그때부터는 사냥이 더 쉬워지고, 사냥이 쉬워지면 무기를 바꿀 돈은 더 많이 생기고, 더 좋은 무기로 바꾸게 되면 사냥감은 더 많이 늘어나게 된다.

‘어떻게 돈이 막 생기대요’ 하는 감탄은 특별한 사람의 감탄이 아니다. 당신과 내가 고수익에 흔들리지 않고, 투자의 힘을 알고, 돈을 불려가는 진짜 방법을 알아가고, 세월만 좀 낚을 줄 알면, 몇 년 후 누구나 할 수 있는 감탄이다.

 

<출처: 부동산 연구소 글쓴이: 연구소장>

<이글은 다음 카페 부미모 제테크&고수되기란에 파워 맨님이 올려 놓은 글을 옮겨 놓은 것입니다>