캐나다에서 집을 팔 때 알아두면 도움이 될 내용들

 

캐나다에서 집을 팔 때 알아두면 도움이 될 내용들

 

집을 팔고자 하시는 분은 가능한 한 짧은 기일 안에 높은 가격으로 집을 팔기 원합니다.

주택을 매각하는 일은 많은 분들에게 있어 일생에서 가장 큰 자산을 매각하는 것일지도 모릅니다. 집을 매각하는 일은 복잡하고 때로는 감정이 개입될 수도 있습니다. 그러므로 많은 지식과 경험이 요구되는 일이라 할 수 있습니다.

리얼터는 집과 주택시장에 대한 정보를 바탕으로 집을 팔려고 생각하는 때부터 잔금을 받을 때까지 전문적인 도움을 드립니다.

 

<집을 팔기 위해 기본적으로 고려해야 할 사항>        

<언제 팔 것인가?>

-    불가피한 사정으로 집을 급히 매각해야 하는 경우를 제외하고는 어느 정도 여유를 가지고 집을 팔 시기를 결정하는 것이 바람직합니다.

-    “Seller’s Market”에서는 Buyer들의 경쟁으로 빠른 시일 내에 높은 가격으로 매각도 가능하지만 “Buyer’s Market”에서는 Buyer들이 시간을 두고 집을 선택하려 합니다. 때문에 빠른 시일 내에 집이 팔리도록 하려면 가격 조정이 불가피하게 됩니다.

-    부동산 경기 사이클도 매각을 결정하는데 큰 변수가 됩니다.

-    계절과 기후도 영향을 미칩니다. 추운 겨울에는 집 거래가 눈에 띄게 줄어듭니다. 반면에 봄(4월)부터는 거래가 활발해집니다. 학교에 다니는 자녀들이 있는 Buyer들은 봄에 집을 사서 여름에 이사하기를 원합니다. 가을 신학기가 시작되기 전 정착하기를 원하기 때문입니다.

-    하지만 주택거래는 연중 이루어집니다. 계절적 특성은 하나의 요소로 감안하면 될 것입니다.

 

<집을 먼저 살 것인가 아니면 먼저 팔 것인가?>

친구네 옆집이 팔렸는데 가격을 알아봐 달라는 연락이 왔습니다. 집 값에 가장 큰 영향을 미치는 게 바로 주변 집들이 팔린 가격입니다. 집 가격(listing price)을 책정할 때 근처의 다른 집이 얼마에 팔렸는지를 참조하여 결정하니까요

알아보니 727,000불에 팔렸습니다. 그런데 눈에 띄는 것이 있었습니다. 지난해 8월에 이 집이 919,000불에 나와 있었습니다. 919,000불에 내어 놓았다가 팔리지 않자 889,000불로 낮추었고 그래도 팔리지 않자 869,000불로 낮추었습니다. 6개월 이상 시장에 나와 있었으나 팔리지 않자 주인은 집을 다시 들여놓았습니다.

그랬다가 최근 799,900불에 다시 내어 놓았고 결국 3월 20일 727,000불에 팔았습니다. 92만 불로 팔려고 했던 집을 72만 불에 팔았으니 20만 불이나 싸게 판 것입니다.

내용을 알아보았습니다. 이 집의 주인은 자신의 집이 쉽게 팔릴 줄 알고 이사 갈 집을 먼저 샀습니다. 이사 갈 날은 잡혀있는데 집이 팔리지 않으니 어쩔 수 없이 싼 값에라도 판 것이지요.

이 경우는 공정한 조건에 의해 판 것이 아니라 어쩔 수 없는 사정에 의해 급매로 팔 게 된 것입니다. 집을 팔고 사느냐, 사고 파느냐의 결정을 할 때 참고할만한 이야기가 아닐까 싶습니다.  

 집을 사고 팔 때 먼저 사고 팔 것인가 아니면 팔고 나서 살 것인가 하는 질문은 누구나 가져보는 되게 됩니다. RECO에서 Registrar로 일하는 조 리처씨가 토론토 스타에 게재한 기사를 올려 놓습니다. 원문은 RECO에서 발행되는 consumer newsletter에 실린 것입니다.

 <Buy or sell first? It’s a difficult question to answer>

Ask Joe: There is no right decision, but it’s important to know the potential consequences of both.

Republish Q: Should I buy first or sell my existing home prior to making my next purchase?

A: That’s a tough decision most homeowners will have to face at some point. There is no right decision, but it’s important to know the potential consequences of both. Buying first allows you to wait until the right home comes up for sale. It can also be less stressful knowing that if your offer is unsuccessful, you have time to wait for another one that meets your criteria. However, if you do buy first and are unable to sell your existing home in a timely manner, you may face difficulties securing a mortgage for the new home, or may have to pay two mortgages for a period of time.

By selling your existing home first, you will know how much money the sale has brought in. That will help determine how much you can afford to pay when you buy your next property. However, if you have difficulty finding a home to purchase, you may end up rushing the process and settling for a home that isn’t ideal for you, or paying more than you planned.

If you decide to sell first, have a contingency plan in case your closing dates do not align, like a short-term rental or staying with family or friends.

Speak with your real estate professional before starting the buying or selling process. They can help you decide which route is better suited to your circumstances and ensure that appropriate conditions are contained in offers made or received.

For more information, check out the article on this topic that appears in the latest edition of RECO’s consumer newsletter, RECOnnect. You can find the newsletter under the “Publications & Resources” tab at reco.on.ca.

(From TORONTO STAR Published on Thu Apr 06 2013 PAGE H12 By Joe Richer Staff Reporter)

 

현재 살고 있는 집을 팔고 다른 집을 사서 이사를 하려는 경우 받게 되는 가장 어려운 질문이 팔고 살 것인가 사고 팔 것인가 입니다.

가장 좋은 것은 파는 집과 새로 사는 집의 클로징 데이를 잘 맞추는 것일 터이지요. 지금까지는 이것이 쉬웠지만 앞으로는 쉽지 않을 수 있습니다. 시장이 seller’s market에서 buyer’s market으로 바뀌고 있기 때문입니다. Buyer’s market으로 변하면 팔고자 하는 시기에 집을 팔기가 어려워집니다. 그러므로 앞으로는 집을 먼저 판 후 살 집을 정하는 것이 더 바람직하지 않을까 하는 게 개인적인 생각입니다.

Seller의 경우 오퍼를 받았을 때 자신의 상황에 맞게 클로징 데이를 늦추거나 당길 수 있습니다. 하지만 늦추는 것보다는 당기는 것이 어려울 수 있으며 당기고자 할 경우 가격을 조정해 주어야 할 수도 있습니다.

새집을 사는 계약을 체결했는데 현재 사는 집의 매각이 늦어져 애를 먹을 수도 있습니다. 앞의 예가 그 경우이지요. 현재 사는 집의 매각이 늦어지거나 클로징 데이를 맞추지 못하여 잔금지급이 불가능한 경우를 대비하여 대출 기관에서 Bridge Finance(현재의 집을 담보로 새 집의 대금을 대출)를 얻을 수도 있습니다.

 

<리얼터의 선정>

집 매각에 있어 리얼터에게 기대할 수 있는 도움은 다음과 같습니다.

-    Seller와의 Listing Agreement를 통해 대리인으로써의 역할을 하게 됩니다.

-    집 매각 과정의 설명과 동시에 전 단계에 있어서 궁금한 사항에 대해 답변과 조언을 합니다.

-    주택과 시장에 대한 전반적인 경험과 지식을 활용하여 조기에 매각할 수 있도록 추진합니다.

-    주택 선호도를 높일 수 있도록 집의 상태를 개선하는 데 조언해 드립니다.

-    MLS시스템 혹은 개별광고를 통하여 시장에 최대한 노출시키도록 노력합니다.

-    오퍼를 받으면 Negotiation를 통하여 이익이 극대화되도록 노력합니다.

-    계약에 따른 조건들이 잘 이행되는 것을 확인하여 성공적으로 클로징 되도록 도와드립니다.

-    집이 위치하여 있는 지역의 시장상황을 잘 숙지하고 있는 경험 있는 리얼터 중 집을 잘 팔 수 있다는 자신감과 열정이 있는 리얼터를 선정하시면 됩니다. 아울러 내 집에 집중하여 시간을 써줄 리얼터이면 더욱 좋을 것입니다. 무조건 높은 매각가격을 내어놓는(높은 금액으로 팔 수 있다는) 리얼터를 선정하시는 것은 위험부담이 있습니다.

-    동시에 현재의 집을 매각하는 일과 새집을 찾는 일을 같은 리얼터에게 의뢰하는 것이 바람직합니다. Seller인 동시에 Buyer인 고객의 needs를 잘 이해하고 있기에 새집을 찾는 일을 더 효율적으로 진행할 수 있기 때문입니다.

 

<Listing Agreement>

-    Listing Agreement는 Seller와 리얼터가 소속해 있는 부동산회사(brokerage)와의 계약으로 그 회사에 내가 가진 주택을 시장에 매물로 내어 놓는 권한을 주는 중요한 서류입니다.

-    이 Listing Agreement는

a)  부동산회사의 권한에 대한 제한사항을 명확히 하여 Seller와의 관계의 기본이 됩니다.

b)  매각하려는 주택에 대한 세부정보를 담고 있으며 이 서류를 근거로 MLS시스템에 입력하게 됩니다.

-    Listing Agreement에 담기는 주요 내용

a)  Listing 받는 부동산회사의 명칭

b)  주택의 법적 주소

c)  Listing Price

d)  Listing 계약기간

e)  Commission 내역: 보통 계약 금액에 대한 %로 표시

 

-    Listing한 주택에 대한 세부정보가 필요하며 이 정보를 기준으로 집을 사려는 Buyer가 오퍼를 작성하게 됩니다.  세부사항으로는 Seller의 법적 성명, 법적 주소와 Lot size, Room size, 계약금액에 포함되는 물건(Chattel)내역, 잠정적인 closing date(보통 30일~90일 등 일수로 표시합니다. 계약 시 협의하여 조정하는 것이 상례입니다)등이 있습니다.

 

-    Listing Price(시장에 내어놓는 가격)의 결정

a)  Listing(Asking) Price의 결정은 주택매각 과정에서 가장 중요한 작업의 하나입니다. 이 금액이 너무 높으면 Buyer들이 다른 합리적인 가격의 주택으로 발을 돌리게 되고 결국은 장기간 팔리지 않는 상태로 남게 됩니다. Buyer들 사이에 좋지 않은 평가를 받게 됩니다.

b)  이론적으로 너무 높지도 낮지도 않은 금액을 결정하여야 하는데 이 과정에서 시장현황과 팔려는 집에 대한 객관적인 평가가 있어야 합니다.

c)  매각금액의 기준이 되는 것은 “Market Value(시장가)”로 주택이 경쟁시장 상황에서 공정한 거래 시 받을 수 있는 최고금액을 말합니다. 리얼터는 이런 Market Value를 산정하여 Seller가 결정을 하실 수 있도록 도와드립니다.

d)  Market Value는 일반적인 사회, 정치, 경제적 상황만이 아니라 그 주택이 위치한 지역, 집이나 Lot 크기, 집의 수준, 상태 그리고 이웃에서 최근에 팔리거나 현재 나와있는 주택들의 가격에 따라 결정하게 됩니다. 이곳에서는 모든 주택의 실제 거래 내역을 MLS 시스템이나 등기에서 바로 확인할 수 있어 이런 정보들을 근거로 가격을 산정합니다.

 

-    집 매각을 위한 준비작업

a)  집 매각을 위하여 필요한 서류들을 찾아 정리해 두어야 합니다. 리얼터가 자료를 작성하거나 변호사가 소유권을 이전하는데 필요한 서류에는 등기서류(title deed), 모기지 관련서류, 과세시세 평가서(Property Tax Assessment) 및 재산세 납부 영수증, 전기가스 영수증, 측량도 등이 있습니다.

b)  잠재적인 buyer들의 구미에 맞도록 최대의 노력으로 집의 내, 외관을 깨끗이 정리합니다. Buyer의 마음으로 생각하여 준비하는 것이 좋습니다.

c)  리얼터는 경험을 바탕으로 집의 상태에 대한 객관적인 평가를 하고 집이 팔릴 수 있도록 개선사항을 조언해 드립니다.

-    일반적인 준비사항

a)  눈에 띄는 잡동사니들을 치워 가능하면 집을 넓게 보이도록 지속적으로 청소합니다.

b)  부서지거나 막히거나 잘 가동되지 않는 것들을 최대한 수선하고 특히 누수처럼 꼭 수리가 필요한 것은 반드시 수리합니다.

c)  너무 독특한 개인적인 취향의 것들은 바꾸거나 치우는 것이 좋습니다. 이런 것들을 이유로 집에 들어서자마자 보지 않으려는 buyer도 있습니다.

d)  집 내부의 오래된 카펫을 갈거나 페인트를 새로 칠하거나 야드의 잡초 등을 제거하고 지속적으로 관리하여 첫인상을 좋게 만듭니다. 흔히 “Curb Appeal”을 높인다고 합니다.

e)  그러나 이런 준비작업이 집을 잘 팔릴 수 있도록 하는 데는 도움이 되지만 투자한 만큼 집의 매각가격을 높이는 데는 큰 도움을 주지 않는 경우도 있습니다. 예를 들면 집 내외부의 새 페인트 칠은 집을 잘 팔리게 도움을 주고 투자한 만큼 회수도 가능합니다. 그러나 외부의 Wood Deck설치 등 많은 비용이 드는 작업은 투자한 만큼 다 회수하지 못한다는 것이 일반적 견해입니다.

 

-    Listing Agreement 이후의 과정

a)  가능하면 빨리 MLS시스템에 입력하여 다른 리얼터나 일반인들에게 정보를 전달합니다. 추가로 신문이나 다른 매체를 통해 광고를 합니다.

b)  짚 앞의 “For Sale” 사인은 가장 직접적인 광고물입니다. Sign 설치로 인해 Privacy침해 받을 것을 걱정하시는 분도 있지만 대부분의 경우 문제가 없습니다.

c)  필요한 경우 리얼터나 일반인들을 대상으로 Open House를 실시합니다. Open House는 잠재적인 Buyer를 끌어들일 수 있는 좋은 행사이며 주로 토요일이나 일요일의 몇 시간 동안 실시하게 됩니다. 가능하면 Seller나 가족들이 집안에 계시지 않는 것이 좋습니다.

 

<팔기 위해 집을 보여줄 때: Showing>

집을 팔 경우 Realtor는 다른 Realtor들이 buyer에게 집을 보여줄 수 있도록 조치합니다. 이를 Showing이라고 합니다.

Showing은 오픈 하우스와는 달리 예약을 통해서 하게 됩니다. Buyer 측 Realtor는 MLS를 통해서 집에 대한 정보를 얻고 관심이 있는 경우 Listing을 받은 Seller 측 부동산회사에 전화나 컴퓨터 시스템으로 특정 시간에 집을 보고 싶다고 신청을 합니다.

부동산중개회사 사무실에서는 Seller에게 그 사실을 전달(Notice)합니다. 집을 보여주기 어려운 사정이 있는 경우 다른 시간대로 조정하여 다시 예약하라고 이야기를 할 수도 있습니다. 하지만 가능한 한 보겠다는 시간에 보여주는 편이 유리합니다. (집은 짧은 기간에 파는 것이 바람직하기 때문입니다. Listing 후 2주 안에 파는 것이 가장 좋은 경우라 볼 수 있습니다)

Showing 예약 통보는 충분한 시간을 두고 하는 경우가 많습니다 하지만 주말 등에는 아주 짧은 시간에 Notice가 이루어지는 경우도 있습니다. 이를 대비하여 가능하면 언제나 집을 정리하고 관리해 두는 편이 바람직합니다.

부동산회사에서 Notice를 할 때 Seller가 집에 계시지 않을 경우가 있습니다. 이런 경우를 대비하여 자동으로 Showing을 허락해 주는 것이 일반적입니다. Buyer가 편리한 시간에 집을 볼 수 있도록 최대한의 편의를 제공하는 것입니다.

집을 보여줄 때 Seller의 부재로 문을 열어줄 수 없는 경우를 대비하여 ‘Lock Box’라고 부르는 키 보관함을 문 앞에 설치하는 경우가 많습니다. Lock Box를 열려면 비밀번호가 필요한데 예약 시 부동산 회사에서 Buyer 측 부동산회사로 비밀번호를 알려주게 됩니다. 회사 간에 확실한 시스템으로 운영되기 때문에 일반인들에게는 노출되지 않아 안전합니다.

 

<집을 보여줄 때 주의할 점>

1.  귀중품은 집에 두지 마십시오.

2.  집을 보여줄 때 첫인상이 중요합니다. 들어오는 입구에 예쁜 꽃을 놓아두는 것도 방법입니다.

3.  집을 파는 기간 동안은 김치찌개나 된장찌개 등 냄새 나는 음식은 피하는 것이 좋습니다.

4.  커피를 끓여 놓으면 좋은 향이 납니다.

5.  개인적인 사진은 떼는 것이 좋습니다.

6.  특정 종교의 상징물도 제거하는 편이 낫습니다.

7.  집을 비워주어 자유롭게 보게 하는 것이 일반적입니다.

8.  꼭 집에 있어야 할 경우 왜 집을 파는지, 언제까지 팔았으면 하는지 등에 대한 질문에는 답을 하지 않는 것이 좋습니다. 집을 파는 데 도움이 될 질문에는 답을 해도 좋습니다.

9.  집안 곳곳에 화병이나 화분이 놓여 있으면 집에 더 나아 보일 수도 있습니다.

10.Showing 시간은 특별히 한정을 두지 않고 구매자가 원하는 시간에 볼 수 있도록 조치하는 것이 집을 파는데 유리합니다.

 

<오퍼 받기>

-    buyer로부터 오퍼가 들어왔다는 연락을 받으면 복잡한 감정을 느끼실 것입니다. 기쁜 마음과 함께 다른 하나는 정든 집을 떠나게 될 것이라는 섭섭한 감정일 것입니다. 또 어느 금액에 어떤 조건으로 사겠다는 내용인지에 대해 궁금하실 것입니다.

-    오퍼에 대한 처리는 중요한 거래의 과정이므로 가능하면 감정의 개입 없이 오퍼내용을 검토해야 합니다. 이 과정을 리얼터가 도와드릴 것입니다.

<오퍼 처리과정>

-    리얼터는 들어온 모든 오퍼를 가능하면 빨리 보여드릴 것입니다. 대부분 집을 방문하여 내용을 설명해 드립니다. 때에 따라서는 Buyer측 리얼터가 직접 설명(Presentation)드리도록 조치할 수도 있습니다. 이 경우에도 상대방이 앞에 있다는 부담을 가지지 말고 차분히 대응해야 합니다.

-    관심의 초점은 offer price일 것입니다. 가격이 중요한 것이 사실이나 가격도 하나의 요소일 뿐이므로 전체 내용을 다 검토한 후 큰 줄거리로 판단하여야 합니다.

-    들어온 오퍼에 대해 Accept, Reject 또는 Sign-back(금액이나 조건 등을 수정하여 Counteroffer) 할 수 있으며, 결정을 하면 리얼터가 그 내용을 Buyer측에 전달하여 수 차례 Negotiation과정을 거쳐 계약체결에 이릅니다.

 

<계약체결에서 Closing까지 진행되는 일들>

-    계약금액과 오퍼상의 여러 조건들에 합의하여 계약을 체결하더라도 계약상에 조건부 계약조항(Condition)이 있는 경우 이 Condition이 제거 될 때까지 기다려야 합니다. 홈 인스펙션(Home Inspection) 조항이 있는 경우 Buyer가 원하는 날짜에 집을 보여주도록 합니다. 또 조건상에 측량도(Survey) 전달 등 Seller가 해야 할 일이 있으면 정해진 날짜까지 조치합니다.

-    Condition에 문제가 없어 Buyer로부터 Waiver서류를 받으면 계약이 최종 성립되게 됩니다. 계약이 성립된 이후라도 필요한 경우 양자가 합의하여 Closing Date 등 계약조건을 변경하는 것도 가능합니다. 이때에는 Amendment to Agreement라는 서류에 서명하게 됩니다.

-    보통 이 단계에서는 변호사를 선입하게 됩니다. (이미 선임된 변호사가 있으면 변호사가 업무를 시작하게 됩니다) 이론적으로는 미리 변호사를 선임하여 오퍼상의 계약조건을 사전에 검토하는 것이 바람직하겠지만 집 매매의 경우 현실적으로는 계약이 성립된 이후 또는 모든 Condition에 대한 Waiver 제출로 계약이 최종 성립된 이후에 선임하는 경우가 많습니다.

-    변호사가 하는 일은

a)  계약내용의 검토

b)  Closing에 필요한(소유권등기 이전에 필요한) 각종 서류들의 수집

c)  상대방 Buyer 측 변호사와 접촉하여 Closing 이전에 해결되어야 할 사항에 대해 조치

d)  재산세, 전기, 가스 등의 날짜 별 정산(Adjustment)

e)  소유권이전 등기

f)  잔금수령 및 키 전달 등

-    일반적으로 Closing 며칠 전에 변호사 사무실을 방문하여 소유권 이전을 위해 준비된 서류에 서명하게 됩니다. 또 전기,가스료 등 정산 내역을 확인하여 이런 것들이 최종 잔금에 포함되도록 합니다.

 

<Closing Day>

-    Closing Day는 잔금을 받고 소유권 이전등기를 한 후 집 키를 주는 날입니다. 당일의 과정은 등기소(Registry Office)에서 이뤄지는데 본인이 직접 참석하실 필요는 없습니다. 양측 변호사 사무소에서 나온 분들이 서류, cheque와 집 키를 교환하고 소유권 이전 등기를 하게 됩니다.

-    변호사는 Buyer측으로부터 잔금을 받아 정산이 있는 경우 지불하고 남은 금액(Net Proceeds)을 Seller에게 Cheque로 전해드립니다.

 

<궁금한 점이 있으실 경우 언제라도 전화주십시오. 1-647-886-4989 데니 리>