영과 던다스 인근에 지어지는 코어 콘도(Core Condo)

    영과 던다스 인근에 고급 콘도 코어가 지어집니다. 콘도의 가치를 결정하는 요인은 여러 가지가 있겠지만 그중에서도 위치가 가장 중요하다고 생각됩니다. 코어 콘도는 영과 던다스 인근 68 Shuter Street에 지어집니다.

이곳에서 이튼 센터까지는 도보로 5분 거리입니다. 던다스 전철역과 퀸 전철역, 영 & 던다스 스퀘어, 세인트 마이클 하스피털, 라이어슨 대학, 메시 홀, 조지 브라운 칼리지 등이 모두 5분 거리에 있으니 좋은 로케이션이라 할 수 있습니다. 이 지역에는 직장인과 대학생들로 넘쳐나 렌트 수요가 끊이질 않습니다.

가까운 곳에 있는 Aura 콘도의 경우 현재 스퀘어피트당 700불에 거래가 됩니다. 비슷한 위치의 콘도들이 예전에는 스퀘어피트당 800불에 분양되었습니다. 이 지역 콘도의 평균 분양가격은 평균 650불을 웃돕니다.

VVIP로써 좋은 호수를 선점할 경우 최고의 층, 최고의 모델을 잡을 수 있습니다. 이런 모델을 스퀘어피트당 575불가량에 잡을 수 있다는 건 기회 중의 기회입니다. VIP 분양이 끝나고 일반분양이 시작되면 오래지 않아-어쩌면 2~3주 내로-스퀘어 피트당 600불대로 오를 것으로 예상합니다.

주지하는 대로 토론토의 인구유입은 계속 있을 것이며, 특히 다운타운 이튼 센터 주변은 인근에 대학생들과 직장인들로 인하여 수요가 계속될 것입니다.

이 프로젝트는 2014년 1월 셋째 주쯤 가격이 확정되고 VIP 분양을 시작할 예정입니다. 팔고 남은 물건을 사는 것도 투자의 좋은 방법입니다. 하지만 좋은 위치에 지어지는 콘도, 소비자들이 선호하는 모델을 상대적으로 싼 가격에 가지게 되면 투자가치가 그만큼 커집니다. 실패할 확률이 줄어든다는 이야기이기도 합니다.

최근에 사람들은 콘도 시장이 어떻게 될 것인지 관망 중입니다. 공급초과로 값이 내려갈 것이라는 의견도 있습니다. 반대로 적지 않은 전문가들은 연간 토론토로 유입되는 이민자 수가 십만이 넘고 이들이 스타터 홈(starter home)으로 주택과 비교할 떄 상대적으로 가격이 저렴한 콘도를 사려 할 것임으로 설사 가격조정이 있다하더라도 오래지 않아 픽업(Pick-up)할 것으로 예상합니다.

어쨌든 과거보다 콘도투자의 열기가 식은 것은 사실입니다. 이런 시장분위기를 잘 아는 건설업체들은 스스로 가격을 내려 분양하고 있습니다. 1~2년 전이나 3~4년 전보다 소비자에게 더 유리한 가격과 조건으로 분양을 시도하고 있습니다. 투자자의 입장에서는 지금이 투자의 적기로 보입니다. 

콘도 프로젝트 투자 시 가장 유의할 일은 첫 번째로 로케이션입니다. 다음으로는 좋은 모델을 VIP 분양 때 미리 선점하는 것입니다. 이 콘도의 완공 시기는 대략 2017년 3월경으로 보고 있습니다. 적은 돈을 투자하여 다운타운에 돈 되는 콘도를 가지게 될 좋은 기회입니다. 노스욕 인근의 콘도 투자도 충분히 가능성이 있지만 다운타운에 스퀘어피트 당 575불의 콘도에 투자하는 것은 높은 가능성을 지니는 좋은 투자로 사료됩니다. 

참고로 3~4년 전에 노스욕에서 분양된 콘도들의 가격도 스퀘어피트당 600불에 달합니다. 다운 타운의 경우엔 800불 가까이 간 적도 있습니다. 좋은 위치에 좋은 가격으로 분양되는 코어 콘도에 관심이 있으시면 문의(647-886-4989)해 주십시오. 최고의 모델을 잡아드리겠습니다.

 

Inside Information - The New Condo Sales Zoo

Even experienced realtors can be lost when it comes to how the new condo sales process works. In 11 years of dealing with new condo projects, I've seen all sorts of systems and I'll explain them to you now in hopes that you can better understand who gets the best units and the best pricing when new projects come to market.

There are as many systems out there for selling new condo projects as there are builders. So let's start with what they all share in common:

1. Builders are all in business to make a profit. This seems very obvious, but if you want to understand how this process works, it will help you to keep this in mind as you read on.

2. No builder will finance a new development out of their own pocket. It is too much of a financial risk. Buildings are generally financed by a bank.

3. In order to get a project financed, a builder will have to demonstrate the project's financial viability. This is generally done by approaching a bank with at least 70% firm sales. This rate can vary but whatever the threshold, only when it is reached will the project be built.

4. Builders are anxious to get to the financing stage. Until then, they are under pressure. The more pressure they are under, the more anxious they are to sell. The more anxious they are to sell, the better the pricing and unit selection will be.

5. once the pressure begins to ease, based on the pace of sales, prices will be raised. The faster the pace of sales, the faster price increases will occur. Often, builders will have set price increase schedules for particular percentages of sales. For example, they may have a set plan to raise prices 5% at 30% sold, another 5% at 50% sold and another 5% at 70% sold. Pricing strategies vary but the main point here is that builders will all raise prices throughout the sales process.

6. The least expensive time to buy a unit in a project will be closest to 0% sales. The most expensive time to buy a unit in a project will be closest to 100% sales. In other words, buy near the beginning of sales and you get best pick of units and best prices, buy near the end of sales and you get worst pick of units and worst prices. There are some exceptions to this but it's not what I want to talk about today.

7. Builder themselves often take first pick of units. It's not uncommon to see internal builder hold-backs for popular projects.