재개발 지분 상승이론(퍼온 글)

‥민권식의 '뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다' 시리즈‥
⑦ 재개발 지분 상승이론 : 집값... 이럴때, 이렇게 상승한다

Chapter I. "재개발은 인ㆍ허가절차에 의해 상승한다"

재개발은 인허가 절차가 진행됨에 따라 상승하는 특성을 가지고 있습니다.
각 인허가절차에 따른 구체적인 상승효과를 나열해 보면 다음과 같습니다.

1) 정비구역 지정

'정비구역 지정'이란 말은 쉬운 말로 '재개발을 할 지역을 지정한다'라는 뜻입니다.

'뉴타운으로 지정', '촉진지구로 지정', '지구단위계획으로 지정' 등등..
위에 열거한 사항은 모두 정비구역으로 지정되었다는 얘기입니다.

정비구역으로 지정되면 가장 큰 리스크가 사라지게 되는 효과로 인해
시세의 상승폭도 가장 크다고 할 수 있습니다.

일반적으로 주택공시가격이나 개별공시지가 자체가 정비구역 지정 후에
두배이상 상승한다는 통계는 정비구역 지정의 주택시세 파급효과가 얼마나 큰것인지를

바로 알 수 있는 근거입니다.

2) 기본계획 확정

정비구역으로 지정되면 재개발 기본계획을 세워야 합니다.

기본계획 확정 단계가 중요한 이유는 재개발의 수익성과 직결되는 사항인 용적률이 결정되는 시기라는 것입니다.

용적률이 제시되면 조합원수와 건립세대 계산에 따른 해당 재개발지역의 객관적인 수익률계산이 가능해지므로 그만큼의 리스크가 줄어드는 만큼, 재개발 주택은 상승합니다.

3) 구역(sector) 지정

1)번의 정비구역 지정이라는 것은 재개발로 지정되었다는 의미이고 3)번의 구역 지정이라는 것은 재개발로 지정된 지역 안의 세부구역이 지정되었다는 의미입니다.

* 한남뉴타운 지정, 성수뉴타운 지정 = 정비구역 지정
* 한남1구역, 성수1구역 지정 = 구역 지정

구역지정이 이루어지면 재개발의 리스크가 완전히 없어지는 효과가 발생합니다.
리스크가 사라짐으로서 실수요자의 접근비율이 투자자의 접근비율을 앞지르게 되는 기점이 되어 그만큼의 시세가 상승합니다.

구역지정은 리스크소멸과 일맥상통하는 개념으로서 재개발의 본격적인 가시화가 시작되는 시기로서 특히, 선호도가 높고 미래가치가 높은 재개발 지역의 지분시세가 큰폭으로 상승합니다.

4) 조합설립인가

조합설립인가 시점은 주관적인 리스크소멸 효과가 발생합니다.

재개발사업이 지연되는 사유로는 크게 객관적인 사유와 주관적인 사유로 나눌 수 있습니다.

객관적인 사유는 용적률 대립이 대표적이며 주관적인 사유는 여기서 언급하는 조합설립인가와 밀접한 관계가 있습니다.

추진위원회의 난립, 주민간의 의견대립 등의 주관적인 사유로 재개발사업이 지연될 수 있는 시점인 것입니다.

즉, 조합설립인가까지 인허가절차가 이루어지면 객관적인 리스크 뿐만아니라 주관적인 리스크까지 소멸효과가 발생함으로서 재개발주택은 시세가 상승한다는 논리가 성립됩니다.

5) 사업시행인가

사업시행인가 시점에서는 조합원의 보상금액 산정의 기준이 되는 시점이고 조합원이 시행, 시공사를 선정하는 시세상승 이벤트가 있습니다.

또한 조합원 fix시기이기 때문에 실수요자들의 움직임이 가장 활발한 시기로서 거래량도 가장 많은 시점이기도 합니다.

사업시행인가시점에서 재개발 지분 시세는 최정점에 달합니다.

6) 관리처분인가

조합원의 동호수추첨과 일반분양이 이루어지는 관리처분인가시점은 일반 '주택'의 개념에서 '재개발 입주권'으로 성격이 바뀌는 본격적인 수익이 창출되는 시점입니다.

조합원 분량의 분양권전매가 자유롭다는 메리트가 바로 관리처분인가 시점 매매의 포인트입니다.

입주권 매매는 구역지정 시점과 함께 가장 큰 투자수익이 함께 하는 재개발 투자의 핵심입니다.

7) 입주

철거 후 준공 및 입주후에는 실제 '아파트매매'라는 손쉬운 접근방식을 자랑합니다.

가장 긴 투자기간 만큼이나 투자수익 또한 가장 높은 시점이기도 합니다.

Chapter II. "공시가격의 상승은 곧 재개발 지분의 상승을 의미한다"

주택공시가격의 상승은 재개발주택 지분시세를 밀어올리는 효과를 가져옵니다.
재개발지역의 시세상승그래프를 분석해보면,

공시가격(주택공시가격, 개별공시지가)의 상승폭과 재개발지분의 상승폭은 같은 분포도를 나타냅니다.

한남뉴타운의 예를 들자면,

2002년 2차 뉴타운으로 지정되기 전 한남뉴타운의 개별공시지가는 평균 250만원대였으나

2003년과 2004년의 그것은 평균 1000만원대를 돌파합니다. 지분시세 또한 공시가격에 준하는 상승폭을 보였습니다.

위 한남뉴타운의 예는 비슷한 입지조건으로 평가받고 있는 뚝섬의 재개발예정지에도 그대로 적용될 것으로 보입니다.

오히려 한남뉴타운과는 달리 전지역이 평지인 뚝섬의 공시가격이 추후에는 더욱 높을 것으로 예측하고 있는 애널리스트들도 있습니다.

공시가격의 변화를 체크하는 것은 재개발 지분가격의 꼭지점이 어디이고 으로의 시세가 어떻게 변할 것인지를 객관적으로 예측할수 있는 0순위 통계지표입니다.


# 부동산투자의 객관적 분석지표인 '재개발 지분 상승이론'

전철역 개통, 거대한 테마파크 조성과 함께 3대 투자이벤트로 불리는 재개발이벤트의 택상승이론을 꼼꼼히 체크하는 것은 뉴타운ㆍ재개발 투자에서만 국한된 사항이 아닌 반아파트 투자에도 꼭 유념해야하는 사항이라 사료됩니다.

많이 아는 만큼, 성공투자라는 달콤한 결실을 맛볼 수 있는 확률 또한 높아지기 때문입니다.

'사두면 돈되는' 묻지마 부동산투자의 시대는 이미 오래전에 막을 내렸습니다.

하지만 사람이 살아가는데 있어서 필요충분조건 세가지인 의식주(衣食住)의 중심축으로서의 정성으로 대변되는 '부동산투자'에 잠재되어 있는 메리트는 예나 지금이나 변한 것이 없이 같습니다.

객관적인 정보를 스크랩하고 신뢰성 있는 전문가의 조언을 수집하여 객관적인 결론을 출하는 일은 이제 부동산투자의 필수요건이 되어버렸습니다.

아무쪼록 저의 부족한 식견이 성공투자의 달콤한 결실을 맛보시는데 있어서 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

내집마련ㆍ성공투자의 벗, 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식이었습니다.
감사합니다.

 

<다음 까페 부미모(부동산에 미친 사람들의 모임)에 이형진 님이 올린 글을 옮겨 놓았음을

알려드립니다>